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[최신법개정] [국토교통부] 민간임대주택에 관한 특별법

관리자 │ 2020-09-23

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1468

민간임대주택에 관한 특별법

[시행 2020. 8. 18.] [법률 제17482, 2020. 8. 18., 일부개정]

 

제정·개정이유

 

[일부개정]

개정이유

민간임대주택에 대해서는 임차인의 주거안정 지원을 위하여 실질적인 전월세상한제, 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록 임대사업자에게 세제혜택 등을 부여하여 왔음.

그러나 최근 전월세상한제, 임대차 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등의 추진과 연계하여 주택임대차 관련 제도 간 정합성 확보를 위하여 기존 제도의 개편이 필요하게 됨.

이에 전월세상한제, 계약갱신요구권 도입을 통해 일반 임대주택과 차별성이 희박해진 단기민간임대주택과 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반민간매입임대주택 유형은 폐지하는 한편,

민간임대주택의 임대의무기간을 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장하고, 임대보증금 보증 가입 대상을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선보완하려는 것임.

 

주요내용

. 공공지원민간임대주택 및 장기일반민간임대주택의 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하고, 장기일반민간임대주택에서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 제외함(2조제4호 및 제5).

 

. 단기민간임대주택에 관한 규정을 삭제함(현행 제2조제6호 삭제, 5조제2항제3호 및 제42조제1항제2호 등).

 

. 시장군수구청장이 임대사업자 등록신청을 받은 경우 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율 등을 고려하여 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 등에 해당하면 등록신청을 거부할 수 있도록 함(5조제5항 신설).

 

. 미성년자와 거짓이나 부정한 방법으로 임대사업자 등록을 한 사유 등으로 임대사업자 등록이 전부 말소된 후 2년이 지나지 아니한 자 등은 임대사업자로 등록할 수 없도록 함(5조의6 신설).

 

. 시장군수구청장은 임대사업자가 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 설명이나 정보를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 등록을 말소할 수 있도록 함(6조제1항제10호 신설).

 

. 시장군수구청장은 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(임차인의 동의가 있는 경우에 한정)하는 경우 등록을 말소할 수 있도록 함(6조제1항제11호 신설).

 

. 시장군수구청장은 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생한 경우 등록을 말소할 수 있도록 함(6조제1항제12호 신설).

 

. 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소됨(6조제5항 신설).

 

. 임대인의 국세지방세의 체납사실에 관한 사항을 표준임대차계약서에 포함하도록 함(47조제2항제4).

 

. 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 계약내용을 변경하는 경우 임대사업자가 임차인에게 설명하고 확인을 받아야 하는 사항에 임대인의 국세지방세의 체납사실에 관한 사항을 추가함(48조제1항제2).

 

. 민간임대주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 등의 경우 임대사업자는 그 주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자에게 확정일자부에 기재된 주택의 차임 및 보증금 등의 정보를 제공하도록 함(48조제2항 신설).

<법제처 제공>

 

 

제정·개정문

 

국회에서 의결된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률을 이에 공포한다.

대통령 문재인 ()

2020818

국무총리 정세균

국무위원 국토교통부 장관 김현미

 

법률 제17482

민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률

 

민간임대주택에 관한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

 

2조제4호 각 목 외의 부분 중 "8""10"으로 하고, 같은 조 제5호 중 "8""10"으로, "민간임대주택을""민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)"로 하며, 같은 조 제6호를 삭제한다.

 

5조제2항제3호 중 "장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택""장기일반민간임대주택"으로 하고, 같은 조에 제5항을 다음과 같이 신설한다.

시장·군수·구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다.

1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우

2. 해당 주택이 도시 및 주거환경정비법2조제2호에 따른 정비사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법2조제1항제3호에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우

 

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조제5항을 다음과 같이 하고, 같은 조에 제7항을 다음과 같이 신설한다.

시장·군수·구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

시장·군수·구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다.

1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우

2. 해당 주택이 도시 및 주거환경정비법2조제2호에 따른 정비사업 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법2조제1항제3호에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우

 

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 제5조의6 및 제5조의7을 각각 다음과 같이 신설한다.

5조의6(임대사업자의 결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제5조에 따른 임대사업자로 등록할 수 없다. 법인의 경우 그 임원 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 있는 경우에도 또한 같다.

1. 미성년자

2. 6조제1항제1, 4호 및 제7호부터 제9호까지의 규정에 따라 등록이 전부 말소된 후 2년이 지나지 아니한 자

5조의7(임대사업자의 임대주택 추가 등록 제한 등) 6조제1항제1, 4호 및 제7호부터 제9호까지의 규정에 따라 임대사업자 등록이 일부 말소된 후 2년이 지나지 아니한 자는 등록한 임대주택 외에 제5조제3항 본문에 따른 등록사항 변경신고를 통하여 임대주택을 변경·추가(일부 말소로 임대주택에서 제외된 주택을 변경·추가하는 경우를 포함한다) 등록할 수 없다.

 

6조제1항에 제10호부터 제12호까지를 각각 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제5항을 제6항으로 하며, 같은 조에 제5항을 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제6(종전의 제5) "제외한다)""제외한다) 및 제5"으로 한다.

10. 48조제1항제2호에 따른 설명이나 정보를 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제공한 경우

11. 43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우

12. 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하였다고 대통령령으로 정하는 경우

종전의 민간임대주택에 관한 특별법2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

 

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제6조제1항제5호 중 "5""6"으로 하고, 같은 항 제6호 중 "43조제6""43조제4"으로 하며, 같은 항 제10호를 제13호로 하고, 같은 조 제5항 및 제6항을 각각 다음과 같이 한다.

종전의 민간임대주택에 관한 특별법2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

1항 각 호(5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.

 

42조제1항제2호 중 "장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택""장기일반민간임대주택"으로 한다.

 

43조제1항 중 "2조제4호부터 제6호까지의""2호제4호 또는 제5호의"로 하고, 같은 조 제4항 각 호 외의 부분 중 "경우에는""경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나,"로 하며, 같은 항 제2호 중 "21조의21항제3""21조의21항제4", "8""10"으로 하고, 같은 항에 제3호를 다음과 같이 신설한다.

3. 6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우

 

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제43조제6항을 삭제하고, 같은 조 제4항 및 제5항을 각각 제5항 및 제6항으로 하며, 같은 조 제6(종전의 제5) "장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택""장기일반민간임대주택"으로, "4항에""5항에"로 하고, 같은 조 제4항을 다음과 같이 한다.

1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의21항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우

3. 6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우

 

44조제1항제2호 본문 중 "장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택""장기일반민간임대주택"으로 한다.

 

47조제2항제4호 중 "담보권""담보권, 국세·지방세의 체납사실"로 한다.

 

48조제1항제2호 전단 중 "담보권""담보권, 국세·지방세의 체납사실"로 하고, 같은 호 후단 중 "등기부등본을""등기부등본 및 납세증명서를"로 하며, 같은 조 제2항을 제3항으로 하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제3(종전의 제2) "절차 등""절차 등과 제2항에 따른 제공 정보의 범위, 정보제공의 방법 및 절차 등"으로 한다.

민간임대주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 임대사업자는 그 주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자에게 주택임대차보호법3조의62항에 따라 확정일자부에 기재된 주택의 차임 및 보증금 등의 정보를 제공하여야 한다.

 

49조제1항에 제4호를 다음과 같이 신설한다.

4. 2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

 

49조제4항제2호를 다음과 같이 하고, 같은 항에 제3호를 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제6항을 제7항으로 하고, 같은 조에 제6항을 다음과 같이 신설한다.

2. 1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일

3. 1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일

5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증계약 해지 사실을 시장·군수·구청장에게 알려야 한다.

 

60조제1항 중 "제고하기""제고하며 부동산 정책 등에 활용하기"로 하고, 같은 조 제5항 중 "4항까지에""4항까지의 규정에"로 하며, 같은 항에 단서를 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제6항을 제7항으로 하며, 같은 조에 제6항을 다음과 같이 신설한다.

다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우에는 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 받은 정보 또는 자료를 제공할 수 있다.

국토교통부장관은 이 법에 따라 정보체계에 구축된 정보를 활용하는 경우 개인의 사생활의 비밀을 침해하지 아니하도록 정보를 보호하여야 한다.

 

67조제3항제4호를 다음과 같이 하고, 같은 항에 제7호를 다음과 같이 신설한다.

4. 48조제1항에 따른 설명 및 확인의무를 위반하거나 같은 조 제2항에 따른 정보 제공 의무를 위반한 임대사업자

7. 5조제5항에 따라 등록 신청 당시 임대차계약이 없는 경우 산정한 임대보증금의 상한을 추후 임대차계약에서 준수하지 아니한 임대사업자

 

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제67조제1항제2호 중 "43조제6""43조제4"으로 하고, 같은 조 제3항제5호를 다음과 같이 하며, 같은 항에 제8호를 다음과 같이 신설한다.

5. 48조제1항에 따른 설명 및 확인의무를 위반하거나 제48조제2항에 따른 정보 제공 의무를 위반한 임대사업자

8. 5조제7항에 따라 등록 신청 당시 임대차계약이 없는 경우 산정한 임대보증금의 상한을 추후 임대차계약에서 준수하지 아니한 임대사업자

 

법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 각 호의 구분에 따른 이 법의 임대주택으로 본다. 다만, 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 등의 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 임대주택법을 적용한다.

1. 종전의 임대주택법6조의2에 따라 등록한 준공공임대주택: 2조제5호에 따른 준공공임대주택

2. 종전의 임대주택법16조제1항제3호에 따라 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 민간건설임대주택: 2조제5호에 따른 준공공임대주택

3. 종전의 임대주택법16조제1항제4호에 따른 민간건설임대주택 또는 매입임대주택(1호에 해당하는 임대주택은 제외한다): 2조제6호에 따른 단기임대주택

 

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 중 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항 각 호 외의 부분 단서 중 "임대보증금에 대한 보증, 저당권""저당권"으로 한다.

 

15356호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제4항 및 제5항을 각각 다음과 같이 한다.

이 법 시행 당시 또는 이 법 시행 이후 종전 규정에 따라 등록한 기업형임대주택 또는 준공공임대주택(법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항제1호 및 제2호에 따라 준공공임대주택으로 보는 주택을 포함한다)은 이 법에 따른 장기일반민간임대주택으로 본다. 다만, 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항제1호 및 제2호에 따라 준공공임대주택으로 보는 주택의 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 규정을 적용한다.

이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택(법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항제3호에 따라 단기임대주택으로 보는 주택을 포함한다)은 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 본다. 다만, 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제3조제3항제3호에 따라 단기임대주택으로 보는 주택의 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 규정을 적용한다.

 

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 중 법률 제15356호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제4항 및 제5항 단서 중 "임대보증금에 대한 보증, 저당권"을 각각 "저당권"으로 한다.

 

 

 

부칙

1(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 6조제1항제12, 48조제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5, 5조의6, 5조의7, 6, 43, 67조의 개정규정은 20201210일부터 시행한다.

2(결격사유에 관한 적용례) 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조의61호의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 임대사업자로 등록하거나 제5조제3항 본문에 따른 등록사항 변경신고를 통하여 임대주택을 변경·추가신고하는 경우부터 적용한다.

법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조의62호의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 임대사업자 등록이 전부 말소되는 경우부터 적용한다.

3(임대주택 추가 등록 제한에 관한 적용례) 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조의7의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 임대사업자 등록이 일부 말소되는 경우부터 적용한다.

4(임대보증금 보증에 관한 적용례) 49조의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 제49조제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하지 아니한 경우에는 이 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용한다. 이 경우 제49조제4항에 따른 보증의 가입기간의 시점은 그 임대차계약 개시일로 한다.

5(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.

6(임대의무기간 연장 등에 대한 특례) 2조제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조제4항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.

1항에도 불구하고 이 법 시행 당시 주택도시기금 출자를 위한 민간사업자를 모집 공고한 사업에서 공급하는 공공지원민간임대주택은 종전의 규정에 따른 임대의무기간을 적용한다.

1항에도 불구하고 이 법 시행 당시 도시 및 주거환경정비법9조제1항에 따른 정비계획에 도시 및 주거환경정비법9조제1항제10호의 내용이 포함되어 있는 정비사업 (도시 및 주거환경정비법2조제2호에 따른 정비사업을 말한다)에서 공급하는 공공지원임대주택의 경우에는 종전의 규정에 따른 임대의무기간을 적용한다.

7(자동 등록 말소 관련 경과조치) 6조제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

 




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